Očekávané změny úrokových sazeb vdechují realitnímu sektoru nový život.
Úrokové sazby, které se mají v roce 2024 snížit, by mohly znamenat oživení pro realitní sektor, který je ceněn pro své konzistentní vyplácení příjmů. Realitní sektor S&P 500 uzavřel rok 2023 s více než osmiprocentním ziskem, což je v ostrém kontrastu s obecným tržním indexem, který vzrostl o 24 %. Zvýšené úrokové sazby zatížily realitní trh, zvýšily výpůjční náklady realitních investičních fondů (REITs) a znehodnotily toto aktivum pro investory, kteří hledají příjem, ve srovnání například s pokladničními poukázkami.
V předchozím roce investoři dosahovali výnosů přesahujících pět procent pouhou investicí do depozitního certifikátu nebo alokací prostředků do fondu peněžního trhu či pokladničních poukázek. Nicméně vzhledem k tomu, že Federální rezervní systém naznačil pro rok 2024 tři snížení sazeb, mohly by REITs zažít příliv zájmu investorů, což by kromě výnosů mohlo posílit i ceny jejich akcií.
Kevin Brown, analytik společnosti Morningstar, předpověděl růst cen REIT za předpokladu, že sazby zůstanou stabilní, a poznamenal: “Když jsou sazby nízké, spousta investorů orientovaných na příjem považuje dividendy REIT za velmi atraktivní a podstupují rizika spojená s investováním do akcií, aby se k této výplatě dividend dostali.”
V posledním čtvrtletí roku 2023 si nemovitosti vysloužily titul nejvýkonnějšího sektoru, když vzrostly o 17,6 % a jen v prosinci skončily s nárůstem o 8 %. Tyto výkyvy byly paralelní s výrazným ochlazením desetiletého výnosu státních dluhopisů, který v říjnu dosáhl maxima pěti procent a rok zakončil mírně nad 3,8 procenta.
Postkovidový trend práce z domova, umocněný pomalým návratem na pracoviště, měl negativní dopad na kancelářské REIT. Barometr “Back to Work” společnosti Kastle Systems, který sleduje obsazenost kanceláří v deseti hlavních centrech amerických měst, zaznamenal v týdnu od 18. prosince pokles z 51,6 % na 51,1 %.
Podle společnosti Jefferies se v roce 2024 budou kancelářské nemovitosti stále potýkat s nepřízní osudu, ale výhled se má zlepšit. Přestože Jefferies předpovídá pokles obsazenosti přibližně u poloviny sektoru, očekává, že tempo poklesu se sníží, což podpoří pozitivní sentiment. Společnost poskytující finanční služby si ponechala neutrální pozici u kancelářských REIT, ale zvýšila rating společnosti Boston Properties na “koupit” z “držet”.
Výjimečné výsledky společnosti Boston Properties, Inc. (BXP) v předchozích 12 měsících ji staví do pozice atraktivní investice v porovnání s obdobnými společnostmi v sektoru. Jefferies uvádí: “Vzhledem k tomu, že společnost BXP je v tomto oboru jedním z nejkvalitnějších portfolií a její výhled zisků je stabilní, vidíme v ní atraktivní příležitost pro relativní násobnou expanzi oproti srovnatelným nemovitostem.”
Společnost Boston Properties má v rámci odvětví pobřežních kancelářských REIT moderní portfolio, jehož budovy jsou v průměru 15,7 let staré ve srovnání s průměrem 22,7 let u všech veřejných REIT. Tato odlišnost by mohla vést k větší stabilitě jejích předpovědí obsazenosti. Cílová cena společnosti Jefferies ve výši 80 USD představuje 14% nárůst oproti páteční zavírací ceně. Akcie v současné době přináší výnos 5,4 %.
Přestože třináct z jednadvaceti analytiků sledujících společnost Boston Properties ji hodnotí jako “hold” a konsenzuální cílové ceny navrhují přibližně 5% pokles oproti současné pozici, stále existují příležitosti k růstu. Ty se skrývají především v realitním sektoru, především v oblasti bydlení pro seniory a zdravotnictví.
$68.45Podle Národního investičního centra pro bydlení a péči o seniory (National Investment Center for Seniors Housing & Care) vzrostla míra obsazenosti bydlení pro seniory z pandemického minima 77,8 % na 84,4 % ve 3. čtvrtletí 2023. Stále je to však méně než míra obsazenosti před pandemií, která činila 87,1 %.
Brown předpovídá, že vzhledem k rychle stárnoucí populaci baby boomu – do roku 2026 dosáhne 80 let – poptávka po těchto zařízeních převýší nabídku během tří až čtyř let.
Brown klade důraz na společnosti Welltower Inc. (WELL) a Ventas, Inc. (VTR), kterým předpovídá vysoký růst v průběhu mnoha let. V prosinci Anthony Paolone z JPMorgan zvýšil hodnocení společnosti Welltower a cílovou cenu pro rok 2024 zvýšil o 7 % s odkazem na to, že společnost zveřejnila výrazný nárůst akviziční činnosti.
Společnost Realty Income Corporation (O), aristokrat s dividendami, tedy firma, která zvyšovala dividendy posledních 25 let po sobě, je v roce 2024 podle Browna rovněž favorizována pro svůj obchodní model trojího čistého pronájmu. Podle tohoto modelu jsou nájemci zodpovědní za náklady na údržbu, nájemné, daně z nemovitosti a pojistné, což snižuje rizika společnosti.
