Společnost Realty Income (O) odvádí skvělou práci při vyplácení dividend. Tento realitní investiční fond (REIT) vyplatil během své 55leté historie 647 po sobě jdoucích měsíčních dividend. Nedávno zvýšil měsíční výplatu o 2,1 %. Bylo to již 107. čtvrtletí v řadě, kdy zvýšila dividendu, a 125. čtvrtletí od jejího vstupu na veřejný trh v roce 1994.
Dividenda REIT bude nepochybně růst i v budoucnu. Zde je důvod, proč může tato již tak vysoce výnosná společnost s forwardovým dividendovým výnosem přesahujícím 5,5 % i nadále posílat svým investorům více peněz.
Poslední zvýšení dividendy společnosti Realty Income o 2,1 % je již třetím letošním nárůstem výplaty. Je to také největší letošní zvýšení; další dvě zvýšení činila 0,2 %. Nedávné zvýšení výplaty je značné i ve srovnání s růstem dividendy za poslední rok, který na základě anualizovaného tempa ke konci prvního čtvrtletí činí 2,4 %.
Hlavním důvodem většího zvýšení je vysoce akreční akvizice společnosti Spirit Realty, kterou REIT uzavřel na začátku tohoto roku. Společnost očekává, že tato transakce zvýší v letošním roce její upravené provozní prostředky (FFO) o více než 2,5 % na akcii. Když k tomu připočteme růst nájemného o zhruba 1 % na bázi stejných prodejen a další akvizice a investice, měly by její FFO v roce 2024 vzrůst o 3,3 % až 5,3 %. REIT hodlá v letošním roce investovat 2 miliardy USD.
Realty Income si může bez problémů dovolit vyšší dividendu. Dividendový výplatní poměr REIT činil v prvním čtvrtletí konzervativních 74,8 % upravených FFO na akcii, což je méně než 76,3 % v loňském roce. Tato zdravá úroveň umožní společnosti REIT ponechat si v letošním roce po výplatě dividend přibližně 800 milionů USD cash flow na financování nových investic do nemovitostí.
Před námi je další růst
Společnost Realty Income věří, že může i v budoucnu pokračovat ve zdravém růstu upraveného FFO na akcii. REIT odhaduje, že růst nájemného a interně financované investice budou v budoucnu zvyšovat upravenou FFO na akcii přibližně o 2 % ročně. To představuje slušnou základní míru růstu a základ pro budoucí zvyšování dividend.
Kromě toho společnost očekává, že bude pokračovat v rozšiřování svého portfolia investicemi do akvizic nemovitostí a developerských projektů. Společnost Realty Income je v letošním roce velmi selektivní, pokud jde o nové investice, protože sektor komerčních nemovitostí stále čelí problémům, které způsobují vyšší úrokové sazby. Její plánovaný objem investic ve výši 2 miliard USD je výrazně nižší než úroveň výdajů v posledních letech; v každém z posledních dvou let to bylo více než 9 miliard USD. Může si dovolit být selektivnější díky přírůstku, který získává z transakce se společností Spirit Realty. To jí umožňuje zaměřit se na investiční příležitosti s nejvyšší návratností, které se stále častěji objevují v Evropě.
V dlouhodobém horizontu společnost očekává zvýšení objemu investic. Realty Income odhaduje, že může zvýšit tempo růstu upravených FFO o přibližně 0,5 % na akcii za každou miliardu dolarů externě financovaných akvizic – tj. akvizic financovaných vydáním nových akcií a dluhu. Jejím cílem je dosáhnout 2 až 3 % přírůstku upraveného růstu FFO na akcii ročně, což znamená, že uskuteční akvizice financované z externích zdrojů v hodnotě 4 až 6 miliard USD. To jí dává předpoklad, že v delším časovém horizontu dosáhne každoročního růstu upravených FFO na akcii ve výši 4 až 5 %, což je přibližně její historické tempo růstu 5 %.
I když je Realty Income v letošním roce konzervativnější, neměla by mít nouzi o budoucí investiční příležitosti. Společnost odhaduje, že jen v sektoru komerčních nemovitostí v USA je k dispozici 4,7 bilionu dolarů tradičních nemovitostí na čistý pronájem v sektorech volně stojících maloobchodů, průmyslu, zdravotnictví zaměřeného na spotřebitele a datových center. Kromě toho REIT vidí nově vznikající investiční vertikály, jako je výstavba datových center a nemovitosti určené pro hazardní hry, které přidávají dalších více než 700 miliard dolarů investičních příležitostí. Kromě toho společnost vidí 8,5 bilionu dolarů investičních příležitostí ve Velké Británii a rozvinuté Evropě. Společnost Realty Income v posledních letech expandovala do nových investičních vertikál – například do oblasti rozvoje datových center, herních nemovitostí a dalších evropských zemí -, aby tak zvýšila svůj již tak dlouhý růstový potenciál.
Dividenda společnosti Realty Income by měla nadále růst
Společnost Realty Income odvedla v průběhu let neuvěřitelnou práci při vyplácení dividend a měla by v tom pokračovat i v budoucnu. REIT očekává, že v roce 2024 poroste její upravená FFO o 3 až 5 % na akcii a v dlouhodobém horizontu přibližně 4-5% ročním tempem. To by mělo společnosti umožnit pokračovat v každoročním zvyšování dividendy nízko-jednociferným tempem. S již nyní atraktivní měsíční výplatou je Realty Income nejlepší volbou pro ty, kteří hledají stabilně rostoucí zdroj pasivního příjmu.
