Společnost Federal Realty Investment Trust (FRT) získává mezi investory zaměřenými na výnosy uznání díky své bezkonkurenční 56leté sérii po sobě jdoucích zvýšení dividend. Tato bezprecedentní série, která se udržela i přes různé recese a ekonomické problémy, vynesla tento realitní investiční fond (REIT) zaměřený na maloobchodní prodej na přední místo v rámci sektoru. Navzdory této působivé výkonnosti však existují určité obavy, zda nadšení investorů kolem FRT nevede k přeceňování jeho hodnoty vzhledem k potenciálnímu snížení sazeb a dalším atraktivnějším nabídkám na trhu REIT.
Federal Realty stojí nad konkurencí, pokud jde o její výsledky v oblasti růstu dividend. Ve skutečnosti její nejbližší konkurenti – Universal Health Realty Income Trust (NYSE:UHT), NNN REIT (NYSE:NNN) a Essex Property Trust, Inc (NYSE:ESS) – výrazně zaostávají s historií 39 let, 34 let a 29 let. Úspěch trustu lze z velké části přičíst strategickým investicím do trvanlivých nemovitostí, které nepřetržitě generují stabilní příjmy, a to i v těch nejnáročnějších ekonomických podmínkách.
Konkrétně REIT vlastní 102 maloobchodních nemovitostí pod širým nebem, které jsou strategicky umístěny na významných předměstích. Tyto klíčové metropolitní oblasti, mezi něž patří Boston, Silicon Valley a Miami, se mohou pochlubit průměrnými příjmy domácností přesahujícími 150 000 USD, a proto podporují vysoké spotřebitelské výdaje a přitahují kvalitní maloobchodní nájemce. Díky tomu společnost Federal Realty trvale zaznamenává dobré výsledky v oblasti pronájmu, což je trend, který zůstává stabilní i během nepříznivých tržních podmínek.
Přísně přezkoumávaná odolnost společnosti se projevila zejména během pandemie COVID-19, během níž se mnoho maloobchodních REIT potýkalo s problémy v důsledku rozsáhlého dočasného uzavření maloobchodních prodejen. Navzdory těmto nepříznivým podmínkám ukázalo portfolio Federal Realty svou skutečnou sílu, nadále přinášelo pozitivní výsledky a umožnilo trustu udržet si sérii po sobě jdoucích zvýšení dividend.
Kromě toho je třeba poznamenat, že Federal Realty podle prognóz dosáhne v letošním roce výnosů z provozní činnosti (FFO) na akcii ve výši 6,55 USD, čímž překoná hodnotu 6,33 USD z doby před pandemií v roce 2019. To je obzvláště chvályhodný výkon vzhledem k dopadu prostředí rostoucích úrokových sazeb, které způsobilo výrazný pokles ziskovosti mnoha společností v realitním sektoru.
Nicméně i když se tento REIT stal oblíbenou volbou mezi příjmově orientovanými investory, kteří hledají expozici vůči maloobchodním REIT, v rámci tohoto odvětví existují lepší dividendové možnosti. Tento názor vychází ze dvou hlavních důvodů: FRT se zdá být nadhodnocená kvůli ochotě investorů zaplatit za akcie prémii a nedostatečné tempo růstu dividend společnosti.
Při bližším zkoumání ocenění FRT zjistíme, že akcie se obchodují za zhruba 16násobek letošního předpokládaného FFO/akcii, což naznačuje značný prémiový násobek. To se zdá být neopodstatněné zejména vzhledem k relativně slabým růstovým vyhlídkám společnosti. Přestože nemovitosti společnosti FRT trvale generují spolehlivé peněžní toky, strategické rozhodnutí společnosti zajistit si dlouhodobé pronájmy ve jménu stability zřejmě obětovalo určitý růstový potenciál.
V letošním roce totiž předpovídají rekordní FFO/akcii. Odhad 6,55 USD pro fiskální rok 2023 však naznačuje desetiletou složenou roční míru růstu (CAGR) ve výši 5,62 % z FFO/akcii v roce 2013 ve výši 4,61 USD, což není nijak zvlášť robustní tempo růstu. Analytici trhu očekávají, že tento trend středně vysokého jednociferného růstu FFO/akcii bude pokračovat i v následujících letech.
Současně výnos z akcie v současné době činí skromných 4,26 %. V porovnání s tím nabízejí ostatní přední retailové REITs v oboru relativně atraktivnější sazby. Například Simon Property Group (NYSE:SPG) se obchoduje s forwardovým P/FFO 11,8 (na základě odhadu za celý rok 2023) a výnosem 5,3 %, Realty Income (NYSE:O) se obchoduje s forwardovým P/FFO 14,2 a výnosem rovněž 5,3 % a NNN REIT (NYSE:NNN) se obchoduje s forwardovým P/FFO 13,5 a výnosem 5,2 %.
Je zřejmé, že ochota investorů platit za akcie FRT prémii vedla k jejich nadhodnocení a následně k potlačení výnosů pro akcionáře v dlouhodobém horizontu – což je oběť na úkor podprůměrného výnosu.
Navzdory chvályhodné historii růstu dividend společnosti FRT je tempo tohoto růstu neuspokojivě pomalé. Strategie vedení společnosti, která spočívá v konzervativním zvyšování dividend s cílem udržet zdravý výplatní poměr a zajistit každoroční zvyšování dividend, vedla k výraznému zpomalení pětiletého CAGR dividend, které nyní činí pouhých 1,5 %. Toto tempo růstu navíc zaostává za mírou inflace. To vyvolává obavy o dlouhodobou atraktivitu dividendy z hlediska vztahu výnosu a růstu dividendy a její dlouhodobé atraktivity pro akcionáře.
Podle sentimentu na Wall Street má Federal Realty v současné době konsenzuální hodnocení “Mírně kupovat” na základě čtyř hodnocení “Kupovat” a šesti “Držet” udělených v posledních třech měsících. Pokud jde o prognózu vývoje akcií, vzhledem k průměrné předpokládané ceně 108,30 USD existuje potenciál růstu o 5,9 %.
Závěrem lze říci, že ačkoli si Federal Realty jistě zaslouží pověst dividendového titána s 56 lety růstu v řadě za sebou a schopností prokázat odolnost i tváří v tvář ekonomickým problémům, jako je pandemie COVID-19, prémiové ocenění akcie, relativně pomalé tempo růstu dividend a dostupnost zřejmě atraktivnějších možností v rámci sektoru maloobchodních REIT vede k neutrálnímu postoji k FRT. I přes působivé výsledky proto mohou potenciální investoři raději prozkoumat trh a hledat možnosti, které nabízejí lepší růstový potenciál a vyšší výnos.
