Vzhledem k rostoucím úrokovým sazbám a omezené nabídce, které činí vlastnictví domů nedostupným pro stále větší počet lidí v rozvíjející se Evropě, sázejí globální i místní investoři do nemovitostí na vznikající soukromý nájemní sektor v regionu.
Institucionální trh s rezidenčními nemovitostmi se z téměř nulové pozice před pěti lety rozrostl do té míry, že podle investorů začíná bydlení jako cíl jejich peněz konkurovat kancelářským budovám.
„Ve středoevropském regionu je mnoho velkých měst s pozitivní demografickou a ekonomickou dynamikou a nedostatečnou nabídkou na trhu s bydlením,“ řekl agentuře Reuters Stanislav Kubáček, vedoucí investic pro východní Evropu ve švédské společnosti Heimstaden.
„To jsou dobré předpoklady pro investice do rezidenčních nájmů.“
Podle zprávy CMS a CBRE investice do tohoto sektoru, především v Polsku a České republice, v první polovině roku 2022 vyskočily o 38 % na 130 milionů eur.
A vyšší výnosy a prostor pro růst podněcují nové projekty, tvrdí hráči na trhu.
Dánská společnost NREP vstoupila na polský trh v roce 2021 a v příštích třech letech plánuje investovat do rezidenčního a logistického sektoru přibližně 500 milionů eur, a to do projektů ve velkých městech, jako jsou Varšava, Vratislav, Gdaňsk a Krakov.
„Investoři vidí jasnou tržní příležitost, protože mladší generace jsou po vzoru minulých desetiletí v západní Evropě stále otevřenější nájemnímu bydlení, zatímco nabídka moderního nájemního fondu je velmi omezená,“ řekl agentuře Reuters Rune Kock, výkonný ředitel realitní divize společnosti NREP.
STARÉ A PŘEPLNĚNÉ
Polsko, největší ekonomika regionu, vyniká rostoucím počtem obyvatel v mnoha velkých městech a odhadovaným nedostatkem 3 milionů bytů, ale příležitosti nabízí také Česká republika a potenciálně Maďarsko.
Radim Bajar, partner české investiční skupiny Mint Investments, uvedl, že jeho fond v hodnotě 1,25 miliardy korun zkoumá projekty v Praze, Brně a Plzni, přičemž jeho cílem je v příštím roce rozšířit portfolio o 300 až 500 bytů.
„V současné době jsme sami překvapeni rychlostí změn a tím, jak se trh mění,“ řekl agentuře Reuters.
„Věříme, že v příštích deseti letech budou dvě třetiny bytů postavených v této zemi prodány fondům, jako je ten náš, a pouze jedna třetina bude prodána majitelům domů.“
Podle údajů Eurostatu je v Polsku míra přelidnění – kdy v domech chybí dostatek místností pro počet osob v domácnosti – téměř 37 %, zatímco průměr Evropské unie je 17,5 %.
Velkou část bytového fondu tvoří byty z dob komunismu, často montované, které nutně potřebují modernizaci. To je výhoda pro developery, kteří mohou oslovit rostoucí skupinu zahraničních pracovníků s vybavením, jako je vysokorychlostní internet, posilovny a nájemní smlouvy v angličtině.
„Mezi soukromými pronajímateli a institucionálními hráči je obrovský rozdíl v takových věcech, jako je kvalita, stabilita a předvídatelnost nájemních smluv,“ řekl agentuře Reuters Marek Obuchowicz, partner společnosti Griffin Capital Partners. „To představuje atraktivní vstupní bod pro hráče v oblasti PRS (soukromého nájemního sektoru).“
CENOVĚ VYHODNOCENÝ
Tradiční preference vlastnického bydlení před pronájmem byla v regionu zpochybněna obrovským nárůstem cen nemovitostí od finanční krize v roce 2008, který byl podpořen hospodářským růstem a desetiletím nejnižších hypotečních sazeb.
„Budeme pokračovat v naší strategii investování ve velkých polských městech,“ řekla agentuře Reuters výkonná ředitelka G City Europe (dříve známé jako Atrium European Real Estate) pro rezidenční nemovitosti k pronájmu Anna Dafna. Podle ní společnost plánuje v prvním čtvrtletí roku 2023 zahájit projekt výstavby 500 bytů ve Varšavě.
Podle údajů společnosti Cushman & Wakefield (NYSE:CWK) jsou současné výnosy z rezidenčních nemovitostí o 100 až 200 bazických bodů vyšší než v západní Evropě: ve Varšavě činí 5 % a v Praze 4,10 % oproti 2,70 % v Berlíně, 3 % v Amsterdamu a 3,25 % v Londýně.
Dalším faktorem jsou demografické změny. Přistěhovalectví do Polska před válkou na Ukrajině i po ní prohloubilo nedostatek bytů, stejně jako rozmach služeb pro podniky, který přilákal zahraniční pracovníky, kteří požadují byty vyšší kvality, dodala Wysokińska-Kuzdra, vedoucí partnerka společnosti Collier’s ve Varšavě.
„Mnoho institucionálních investorů se snaží získat výhodu prvního tahu a vstupují do trhu,“ řekla Wysokińska-Kuzdra agentuře Reuters.
Prudký nárůst úrokových sazeb v celém regionu v posledním roce odradil některé potenciální zájemce o bydlení. Developerům prudce rostou náklady na výstavbu. Válka na Ukrajině také vyvolala nejistotu, takže někteří investoři se soustředí pouze na dokončení současných projektů.
Investoři a analytici však tvrdí, že se jedná o výkyvy, které trh, jenž se má do roku 2028 ztrojnásobit na více než 63 000 bytů v Polsku, podle nedávné zprávy PwC nevykolejí.
Německá společnost TAG Immobilien AG ve své zprávě za třetí čtvrtletí uvedla, že plánuje urychlit výstavbu rezidenčních holdingů v Polsku, zatímco budapešťská Flatco Kft hledá potenciální akvizice v Budapešti.
„Poptávka tu je,“ řekla agentuře Reuters Marta Jacoby, výkonná ředitelka společnosti Flatco Kft.
