Ještě před několika lety bylo San Francisco symbolem problémů amerických měst po pandemii. Nyní se situace rychle obrací. Boom kolem AI přivádí do města a jeho předměstí novou vlnu technologických pracovníků s vysokými příjmy a hodnotnými akciovými podíly, což ze San Francisca vytváří jeden z nejžhavějších realitních trhů v USA.

Dopad je patrný především na cenách nemovitostí. Ty v San Franciscu rostou nejrychlejším tempem za téměř deset let a medián prodejní ceny domu dosahuje 1,7 milionu dolarů. Pro srovnání, celostátní medián ceny domu činil v červnu 440 600 dolarů.

Sílu místní poptávky ukazuje také způsob financování nákupů. Přibližně třetina nemovitostí prodaných v oblasti Sanfranciského zálivu mezi dubnem a červnem byla zaplacena kompletně v hotovosti, což představuje výrazný nárůst proti situaci před několika lety.

Na trh vstupují lidé, kteří během boomu umělé inteligence rychle získali značný majetek. Tito noví kupující zároveň soupeří s pracovníky a investory zavedených technologických gigantů Alphabet (GOOGL) (GOOG) , Apple (AAPL) a Meta Platforms (META) . Výsledkem je mimořádně konkurenční prostředí, ve kterém se nabídková cena domu může stát pouze výchozím bodem pro následnou cenovou bitvu.

Nabídky překračují původní ceny i o více než milion dolarů

U žádaných nemovitostí už nejsou výjimkou nabídky převyšující původní cenu o více než jeden milion dolarů. Jeden z nedávných případů se týkal domu nabízeného za 6,5 milionu dolarů. Prodávající obdržel několik nabídek, z nichž některé překračovaly požadovanou cenu o stovky tisíc dolarů, a nakonec nemovitost prodal za více než 8 milionů dolarů.

Skutečný skok poptávky se začal výrazněji objevovat v datech letos na jaře. Sanfranciský realitní trh byl tradičně úzce propojen s růstem technologického sektoru, současná vlna kolem AI se ale v jednom ohledu liší. Vytvářené bohatství se koncentruje mezi relativně omezenou skupinu lidí pracujících pro společnosti zabývající se umělou inteligencí nebo mezi jejich investory.

Mnohé z těchto firem navíc zatím nejsou veřejně obchodované. Dopad jejich růstu na realitní trh proto vychází z menší skupiny lidí, kteří mohou disponovat mimořádně vysokým majetkem. Právě tato koncentrace kapitálu přispívá k intenzitě současného cenového vývoje.

Obrat je výrazný zejména ve srovnání s obdobím bezprostředně po pandemii. Mezi roky 2020 a 2022 ztratilo San Francisco více než 60 000 obyvatel. Technologické společnosti tehdy přijaly práci na dálku a mnoho lidí město opustilo. Kancelářské budovy a obchodní oblasti se vyprazdňovaly a San Francisco se stalo symbolem problémů postpandemických měst.

Oslabil také realitní trh. Medián prodejní ceny domu v San Franciscu klesl z maxima 1,68 milionu dolarů v dubnu 2022 na 1,28 milionu dolarů v lednu 2023.

Tento odliv se ale začal obracet. Počet obyvatel města v letech 2024 a 2025 opět rostl a jedním z důvodů je rozmach AI společností. OpenAI a Anthropic požadují, aby většina jejich zaměstnanců alespoň část pracovní doby pracovala osobně. Jejich nábor tak přivádí další technologické pracovníky přímo do San Francisca a okolních oblastí, odkud lze do města dojíždět.

Realitní boom se přelévá také do nájemního bydlení

Tlak není omezen pouze na lidi, kteří chtějí nemovitost koupit. Výrazně zdražují také nájmy, především u bytů v blízkosti vlakových stanic nebo v pěší vzdálenosti od kanceláří významných AI společností.

Nájemné u jednopokojových bytů se proti minulému roku zvýšilo téměř o 23 %, zatímco u dvoupokojových bytů vzrostlo téměř o 26 %. Průměrný nájem dvoupokojového bytu v San Franciscu už dokonce překonal New York, který je tradičně považován za nejdražší americké město z hlediska nájmů.

Situaci komplikuje také omezená nabídka. Počet aktivních nabídek nájemního bydlení v San Franciscu klesl meziročně přibližně o 30 %. Částečně je to způsobeno tím, že více nájemníků raději zůstává ve svých současných bytech, než aby se pokoušeli najít něco nového na stále dražším trhu.

Výsledkem je menší počet dostupných jednotek právě ve chvíli, kdy konkurence mezi zájemci roste. Dopady přitom pociťují i pracovníci menších AI společností a startupů, kteří sami nemají přístup k tak velkému majetku jako zaměstnanci největších hráčů v odvětví.

Situaci ilustruje případ 34letého Paula Belmonteho, který se do San Francisca přestěhoval ze Seattlu kvůli nové práci v biotechnologiích. Nejprve si pronajal regulovaný byt za 3 250 dolarů měsíčně a plánoval později koupit vlastní nemovitost.

Když však začal hledat, zjistil, že nabídkové ceny často vůbec neodpovídají konečným prodejním cenám. Domy nabízené například za 990 000 dolarů v sanfranciské čtvrti Outer Sunset se podle jeho zkušenosti mohou nakonec prodat až za 2,5 milionu dolarů.

Ani změna nájemního bydlení už pro něj není snadná. Podobné byty se nyní často pronajímají za částky o více než 1 000 dolarů měsíčně vyšší, než kolik platí za svůj současný byt. Přestože si San Francisco oblíbil, vysoké životní náklady podle něj komplikují dlouhodobé plány spojené s vlastním bydlením a případnou rodinou.

IPO OpenAI a Anthropic mohou přinést další vlnu milionářů

Současný růst cen přitom nemusí představovat konečnou fázi realitního boomu. Dalším významným impulzem by se mohly stát očekávané vstupy OpenAI a Anthropic na burzu v následujících měsících.

Takové transakce by mohly vytvořit tisíce nových milionářů, jejichž akciové podíly by se proměnily v kapitál využitelný mimo jiné k nákupu nemovitostí. Určitou představu o možném dopadu nabídl červnový vstup SpaceX na burzu, který byl největším IPO v historii a některým dlouholetým zaměstnancům přinesl mnohamilionové zisky.

Potenciální kupní síla pracovníků největších AI společností je mimořádná. Zaměstnanci OpenAI a Anthropic by teoreticky mohli spojit prostředky získané z IPO a koupit téměř 29 % všech domů v metropolitní oblasti San Francisca.

Očekávání dalšího přílivu peněz již začíná ovlivňovat chování kupujících i prodávajících. Někteří zájemci se snaží vstoupit na trh ještě před případnými IPO, protože očekávají další růst konkurence a cen. Část majitelů naopak s prodejem vyčkává v naději, že později získá za svou nemovitost ještě vyšší částku.

Propojení realitního a technologického boomu zašlo v některých případech ještě dál. Nejméně dvě nabídky domů v San Franciscu letos na jaře uváděly, že by prodávající byli ochotni zvážit akcie OpenAI nebo Anthropic jako formu platby.

San Francisco tak během několika let prošlo mimořádnou změnou. Po období odlivu obyvatel, prázdných kanceláří a klesajících cen bydlení nyní čelí opačnému problému. Rychlý růst AI sektoru přivádí do města dobře financované kupující, zvyšuje ceny domů i nájmů a dál omezuje dostupnost bydlení.

Pokud očekávané vstupy velkých AI společností na burzu skutečně vytvoří další skupinu velmi bohatých zaměstnanců a investorů, tlak na už nyní mimořádně konkurenční sanfranciský realitní trh může ještě zesílit.