Byty, rodinné domy i stavební pozemky v roce 2025 zdražily na historická maxima, přičemž nejrychlejší růst zaznamenaly byty. Podle dat vzrostly ceny bytů meziročně o 13,6 %, ceny rodinných domů o 9,5 % a ceny pozemků o 7,2 %. Za tímto vývojem stála především kombinace silné poptávky a dlouhodobě nedostatečné nabídky, která zůstává strukturálním problémem českého realitního trhu.

Zároveň se ale začínají objevovat první známky zpomalování. Přestože ceny dál rostou, tempo zdražování už není tak dynamické jako v předchozích obdobích. V roce 2026 by měl růst cen podle dostupných dat pokračovat, avšak pozvolnějším tempem, než na jaké byli kupující zvyklí v posledních dvou letech.

Byty táhly celý trh, růst ale postupně slábne

Byty zůstaly i v roce 2025 hlavním tahounem růstu cen nemovitostí. Jen ve čtvrtém čtvrtletí zdražily mezičtvrtletně o 2,7 %, což sice stále představuje solidní tempo, ale ve srovnání s předchozími obdobími jde o další krok ke zpomalení. Od konce roku 2023 se ceny bytů zvýšily celkově už o 17,8 %, přičemž právě poslední tři čtvrtletí ukazují postupné ochlazování růstové dynamiky.

Regionálně se situace vyvíjela nerovnoměrně. Nejvýraznější mezičtvrtletní růst cen bytů byl zaznamenán v Karlovarském a Jihočeském kraji, kde ceny vzrostly o více než čtyři procenta. Výrazně nadprůměrný růst vykázal také Středočeský kraj, kde ceny bytů vzrostly oproti třetímu čtvrtletí o 3,4 %. Tyto regiony těžily zejména z kombinace nižší výchozí cenové hladiny a rostoucí poptávky po bydlení mimo velká centra.

Z hlediska typů nemovitostí platilo, že rychleji zdražovaly byty v panelových domech než byty v domech cihlových. Zájem kupujících se soustředil především na menší dispozice. Nejžádanějšími jednotkami zůstaly mikrobyty, tedy ateliéry, studia a ubytovací jednotky, a dále byty o velikosti 2+1 a 2+kk. Tyto typy bytů oslovují jak investory, tak domácnosti hledající dostupnější bydlení.

Na opačném konci spektra stály velkometrážní byty, u nichž byl růst cen nejpomalejší. Omezený zájem o tyto jednotky souvisí s jejich vysokou absolutní cenou i náklady na provoz. Tento trend se promítl také do prodejní doby, která se u bytů mírně prodloužila na průměrných 4,8 měsíce, což naznačuje opatrnější chování kupujících.

Rodinné domy: stabilní růst, ale slabší poptávka po novostavbách

Rodinné domy zaznamenaly v roce 2025 rovněž výrazný růst cen, i když pomalejší než u bytů. Meziročně zdražily o 9,5 %, přičemž ve 4. čtvrtletí vzrostly mezičtvrtletně o 2,2 %. Zajímavé je, že tempo růstu cen domů se v posledních třech čtvrtletích loňského roku stabilizovalo nad dvouprocentní hranicí, což ukazuje na relativně vyrovnaný vývoj bez prudkých výkyvů.

Výstavba nových rodinných domů se soustředila především do Středočeského kraje a okolí Brna, tedy oblastí s dlouhodobě silnou poptávkou po bydlení v dojezdové vzdálenosti od velkých měst. Přesto však celková poptávka po nové výstavbě mírně oslabila. Jedním z hlavních důvodů byly vysoké ceny stavebních materiálů, které prodražují realizaci nových projektů a zvyšují celkové náklady na pořízení domu.

Zároveň pokračoval nižší zájem o starší rodinné domy v horším technickém stavu. Tento trend byl zesílen pozastavením dotačních programů na rekonstrukce, které v minulých letech pomáhaly zlepšovat ekonomiku oprav a modernizací. Bez těchto podpor se mnoho kupujících staví k nákupu starších nemovitostí výrazně opatrněji.

Pozemky: nedostatek nabídky a posun zájmu mimo infrastrukturu

Ceny stavebních pozemků v roce 2025 rostly pomaleji než ceny bytů a domů, přesto i zde došlo k výraznému zrychlení na konci roku. Ve čtvrtém čtvrtletí vzrostly mezičtvrtletně o 2,5 %, což byl nejvyšší růst za téměř tři roky. Meziročně pak ceny pozemků vzrostly o 7,2 %.

Hlavním problémem trhu s pozemky zůstává chronický nedostatek nabídky. Ten je způsoben zejména zastaralými územními plány a nedostatečnými kapacitami inženýrských sítí, které brání rychlejšímu uvolňování nových stavebních parcel. V důsledku toho se zájem kupujících stále častěji přesouvá dál od větších sídel a také do lokalit bez plně vybudované veřejné infrastruktury.

Tento posun je umožněn technologickým vývojem. Fotovoltaické systémy, domácí čističky odpadních vod nebo koncepty ostrovních domů dnes dokážou alespoň částečně nahradit chybějící infrastrukturu, což rozšiřuje okruh lokalit, které jsou pro výstavbu atraktivní. Zároveň to ale znamená, že kupující musí počítat s vyššími počátečními investicemi a složitějším procesem realizace.

Celkově lze říci, že rok 2025 potvrdil strukturální napětí na trhu s nemovitostmi. Ceny sice dál rostou, ale tempo se postupně zmírňuje. Vývoj v letošním roce tak bude záviset především na tom, zda se podaří alespoň částečně zvýšit nabídku, a jak se vyvine kupní síla domácností v prostředí vyšších cen a nákladů.

Vývoj cen bytů do čtvrtého čtvrtletí (meziroční nárůst o 13,6 procenta):

Čtvrtletí	Mezičtvrtletní změna (%)	Index (Q1 2010=100)
Q4/2024	+3,4	227,9
Q1/2025	+3,7	236,3
Q2/2025	+3,5	244,5
Q3/2025	+3,2	252,3
Q4/2025	+2,7	259,1