Když byl syn Patrice De La Ossy přijat na University of Arizona, chtěla mu dát něco, co sama během studia neměla – možnost získat vysokoškolský titul bez studentských půjček. Rozhodla se proto prodat svůj dům ve Phoenixu a společně se synem se přestěhovat do Tucsonu, blíže k univerzitnímu kampusu. Díky tomu mohla ušetřit na jeho ubytování.

Tento krok však znamenal zásadní změnu v jejích vlastních financích. De La Ossa se vzdala hypotéky s mimořádně nízkou sazbou 2,25 % a pořídila si nový úvěr se sazbou 6,8 %. Předpokládala ale, že půjde pouze o dočasnou situaci. Počítala s tím, že úrokové sazby postupně klesnou a ona bude moci hypotéku refinancovat, čímž by se její měsíční splátka přiblížila částce, kterou platila dříve.

Od té doby však uplynuly více než čtyři roky. Její syn už dokončil studium, ale De La Ossa stále splácí hypotéku s úrokovou sazbou 6,8 %.

Její situace přitom není v USA výjimečná. V prvních letech pandemie se hypoteční sazby dostaly pod hranici 3 % a mnoho majitelů nemovitostí této situace využilo k refinancování svých úvěrů a snížení měsíčních splátek. Situace se však následně dramaticky změnila. Koncem minulého roku bylo poprvé od pandemie více amerických majitelů domů s hypoteční sazbou nad 6 % než těch, kteří měli sazbu pod 3 %.

Průměrná sazba u třicetileté fixní hypotéky, která představuje nejrozšířenější typ úvěru na bydlení v USA, se už čtyři roky převážně drží nad 6 % a v některých obdobích překonala dokonce 7 %. Lidé, kteří během této doby kupovali nemovitosti, často předpokládali, že vysoké sazby nevydrží dlouho a později budou moci své úvěry refinancovat. Očekávaný pokles nákladů na bydlení ale zatím nepřišel.

Rozdíl několika procentních bodů znamená výrazně vyšší náklady

Dopad vysokých sazeb je dobře patrný právě na případu De La Ossy. Přestože jsou její současná a předchozí hypotéka svou velikostí téměř totožné, za nynější úvěr platí měsíčně přibližně o 900 dolarů více než za dům ve Phoenixu.

Rozdíl mezi hypoteční sazbou 3 % a 6 % může během celé doby splácení znamenat stovky tisíc dolarů navíc na úrocích, a to nad rámec samotné vypůjčené jistiny. Vyšší sazba tak neovlivňuje pouze aktuální rodinný rozpočet, ale výrazně mění celkové náklady spojené s vlastnictvím nemovitosti.

De La Ossa, která pracuje pro společnost působící ve vzdělávání, zároveň pokračuje ve splácení vlastních studentských půjček z doktorského studia. Vadí jí proto zejména skutečnost, jak velká část měsíční hypoteční splátky připadá na úroky. Pokud sazby dostatečně neklesnou a refinancování nebude brzy dávat ekonomický smysl, připouští, že bude muset zvážit stěhování.

Kvůli vysokým měsíčním nákladům si navíc začala přivydělávat vedlejšími aktivitami, například prodejem oblečení z druhé ruky. Dodatečných 900 dolarů měsíčně podle ní představuje peníze, které nemůže odkládat například na budoucí bydlení svého syna. Finanční tlak se promítl také do běžného života a De La Ossa už podle svých slov nemůže utrácet ani za dovolenou.

Určitá naděje na změnu se objevila v průběhu letošního roku. Hypoteční sazby, jejichž vývoj má tendenci následovat výnos desetiletých amerických státních dluhopisů, začaly klesat v době, kdy se zdálo, že inflace směřuje zpět k 2% cíli Fedu. Pro majitele domů čekající na refinancování to vypadalo jako příležitost, na kterou dlouho čekali.

Situace se ale následně obrátila po společných amerických a izraelských útocích na Írán. Hypoteční sazby znovu zamířily vzhůru a ve čtvrtek dosáhla průměrná sazba třicetileté hypotéky 6,71 %, což představovalo nové letošní maximum.

Strategie „vezmi si dům a sazbu později změň“ přestává fungovat

Řada finančních poradců považuje refinancování hypotéky za smysluplné tehdy, pokud může majitel nemovitosti snížit svou úrokovou sazbu alespoň o jeden procentní bod. Při současné úrovni sazeb však pro většinu amerických dlužníků refinancování takovou úsporu nenabízí.

Výjimkou mohou být specifické situace, například potřeba konsolidovat dluh z kreditních karet nebo získat prostředky na rekonstrukci domu. Obecně však zájem o refinancování zůstává slabý. Žádosti o refinancování se držely na nízkých úrovních během let, kdy se hypoteční sazby vrátily nad 6 %.

Problém se týká především lidí, kteří nakoupili nemovitosti v období vysokých sazeb s očekáváním, že podmínky na trhu budou pouze přechodné. Jedním z nich je podnikatel David Belmonte, který vlastní zednickou firmu v East Moriches ve státě New York.

Když před třemi lety kupoval dům, získal hypotéku se sazbou 7,2 % a měsíční splátkou přibližně 6 000 dolarů. Přesto tehdy situaci nepovažoval za dlouhodobý problém. Jeho hypoteční poradce mu předal radu, která byla v té době mezi profesionály na realitním trhu poměrně běžná: dlouhodobým závazkem má být samotný dům, nikoliv sazba hypotéky.

Princip byl jednoduchý. Kupující si pořídí nemovitost, kterou chce dlouhodobě vlastnit, a pokud později úrokové sazby klesnou, drahou hypotéku refinancuje. Po několika letech vysokých sazeb ale tento přístup působí podstatně méně přesvědčivě. Kupující by podle současného pohledu měli při pořizování nemovitosti počítat s možností, že získanou hypoteční sazbu budou platit dlouhodobě.

Vysoké sazby stále více zasahují rodinné rozpočty

Pro Belmonteho je vysoká hypoteční splátka ještě obtížnější kvůli problémům v jeho podnikání. Jeho firma se potýká s nejistotou související se zpřísněnými imigračními zásahy. Tři z jeho šesti zaměstnanců pro něj přestali pracovat, včetně jednoho, kterého na krátkou dobu zadržely imigrační úřady. Podle Belmonteho měli zaměstnanci legální dokumenty, přesto se obávali dalších imigračních kontrol.

Ztráta poloviny pracovní síly má přímý dopad na fungování firmy. Zakázky trvají déle, harmonogram projektů se komplikuje a příjem podnikatele je méně předvídatelný. Belmonte přitom původně počítal s tím, že po poklesu hypotečních sazeb svůj úvěr refinancuje a výrazně sníží měsíční náklady.

To se nestalo a nyní má problémy se splácením úvěru za stávajících podmínek. Už pokles sazby na 5 % by podle něj znamenal výraznou finanční úsporu. Současně ale nemůže problém jednoduše vyřešit prodejem nemovitosti a přestěhováním do menšího domu. Potřebuje dostatek prostoru pro manželku, dceru a její tři děti, kteří s ním žijí.

Dopady vysokých nákladů se proto postupně přelévají i do každodenního života domácnosti. Rodina méně často vyráží ven a kvůli vysokým cenám benzinu se snaží omezovat také jízdy autem. Belmonte ve svých 59 letech dokonce žertuje, že do důchodu možná odejde až v 97 letech.

Příběhy amerických majitelů nemovitostí ukazují, jak dlouhodobé období hypotečních sazeb nad 6 % změnilo předpoklady, se kterými část domácností v posledních letech vstupovala na realitní trh. Mnozí přijali vysoké sazby s představou, že je budou platit pouze omezenou dobu. Po několika letech se však refinancování za výrazně výhodnějších podmínek stále vzdaluje a vyšší splátky mezitím omezují jejich možnosti spořit, utrácet i plánovat další finanční kroky.