Český realitní trh začíná vykazovat známky postupného ochlazování. Ceny bytů, domů a pozemků sice nadále rostou, tempo jejich zdražování však zpomaluje. Podle ekonomických odborníků by tento trend mohl pokračovat i v následujících měsících. Plošný pokles cen nemovitostí se však neočekává. Pravděpodobnější je stabilizace cenového růstu poblíž úrovně inflace, což by mohlo změnit atraktivitu rezidenčních nemovitostí jako investičního aktiva.

Vývoj ovlivňuje především zhoršující se dostupnost vlastního bydlení, rostoucí hypoteční sazby a postupné omezování okruhu domácností, které si mohou nákup nemovitosti dovolit. Současně se zvyšuje tlak na nájemní trh, protože část potenciálních kupujících musí své plány na pořízení vlastního bydlení odložit.

Ani nájemné však podle odborníků nemá neomezený prostor k dalšímu zdražování. Finanční možnosti domácností představují významnou překážku, která může růst nájmů postupně brzdit.

Růst cen nemovitostí zpomaluje, dostupnost bydlení zůstává problémem

Postupné ochlazování realitního trhu potvrzují aktuální statistiky i údaje realitních platforem. Přestože nemovitosti nadále zdražují, meziroční i mezičtvrtletní tempo růstu se postupně snižuje.

Podle dat České bankovní asociace a Českého statistického úřadu vzrostly ceny bytů, domů a pozemků ve druhém čtvrtletí meziročně o 8,6 %. V prvním čtvrtletí přitom meziroční růst dosahoval přibližně 10 %.

Zpomalení je patrné také při porovnání jednotlivých čtvrtletí. Ve druhém čtvrtletí ceny nemovitostí vzrostly o 1,8 %, což bylo o 0,3 procentního bodu méně než v předchozích třech měsících. Tempo zdražování se tak snížilo z přibližně 2,1 %.

Podobný vývoj naznačují údaje realitních platforem Valuo a Bezrealitky. Podle jejich dat starší byty ve třetím čtvrtletí zdražily v průměru o 1 % oproti předchozímu čtvrtletí.

Tato čísla ukazují, že realitní trh zatím neprochází cenovým propadem, ale postupným zpomalováním růstu. Nemovitosti jsou stále dražší než v předchozích obdobích, jejich ceny však již nerostou tak rychle.

Jedním z hlavních důvodů je omezená kupní síla domácností. S rostoucími cenami nemovitostí se postupně snižuje počet potenciálních kupujících, kteří jsou schopni financovat pořízení odpovídajícího bydlení.

Situaci komplikuje také zdražování hypotečních úvěrů. Vyšší úrokové sazby zvyšují náklady na financování nemovitostí a mohou omezovat maximální výši úvěru, kterou si domácnosti mohou dovolit pravidelně splácet.

Kombinace vysokých pořizovacích cen a dražšího financování tak omezuje poptávku. Část domácností musí hledat levnější nemovitost, změnit preferovanou lokalitu nebo nákup vlastního bydlení odložit.

Na budoucí vývoj může mít vliv také bytová výstavba. Český statistický úřad upozornil na postupné zvyšování stavební aktivity, které by mohlo přispět ke zmírnění tlaku na ceny bydlení.

Pokud se nabídka nových bytů bude postupně rozšiřovat, může se zlepšit rovnováha mezi nabídkou a poptávkou. Samotné zvýšení výstavby však automaticky neznamená, že nemovitosti začnou plošně zlevňovat.

Největší tlak mohou pocítit méně kvalitní nemovitosti

Ekonomické odhady naznačují, že další vývoj realitního trhu nebude ve všech segmentech stejný. Zatímco kvalitní byty ve vyhledávaných lokalitách mohou pokračovat ve zdražování, méně atraktivní nemovitosti mohou čelit slabší poptávce a případným cenovým korekcím.

Rozhodující roli budou hrát především lokalita, technický stav, dispozice a celková kvalita nemovitosti. Právě tyto faktory mohou v prostředí omezenější kupní síly získávat na významu.

U bytů v horším technickém stavu nebo s nevhodným dispozičním řešením mohou být prodávající nuceni přizpůsobit své cenové požadavky možnostem kupujících. Podobná situace se může týkat nemovitostí v méně žádaných lokalitách nebo bytů vyžadujících rozsáhlejší rekonstrukci.

Naopak bydlení v atraktivních lokalitách může zůstávat pod tlakem silné poptávky, a jeho ceny proto mohou růst i v období celkového zpomalování trhu.

Důležitým faktorem bude vztah mezi růstem cen nemovitostí a inflací. Pokud by se nominální zdražování bytů přiblížilo tempu růstu spotřebitelských cen, jejich reálná hodnota by rostla výrazně pomaleji.

Podle posledních zveřejněných údajů Českého statistického úřadu dosáhla zářijová meziroční inflace 2,5 %, zatímco v srpnu činila 1,9 %.

Pokud by ceny nemovitostí rostly přibližně stejným tempem jako inflace, jejich reálné zhodnocení by se pohybovalo kolem nuly. Při pomalejším nominálním růstu by nemovitosti v reálném vyjádření dokonce zlevňovaly, přestože by jejich ceny v korunách neklesaly.

To je významné především z investičního hlediska. Rezidenční nemovitosti byly v předchozích obdobích atraktivní také díky očekávání dalšího kapitálového zhodnocení. Pokud se však růst jejich cen stabilizuje poblíž inflace, může být tento investiční motiv slabší.

U některých individuálních investorů by proto mohl klesnout zájem o další nákupy bytů určených k pronájmu. Kromě samotného růstu hodnoty nemovitosti by totiž museli důsledněji posuzovat výnos z nájemného, náklady na financování a výdaje spojené s provozem či údržbou.

Oslabení investiční poptávky by mohlo následně přispět k dalšímu zpomalování cenového růstu. Nemuselo by však zasáhnout všechny části trhu stejně, protože dostupnost a atraktivita bydlení se mezi jednotlivými lokalitami výrazně liší.

Nájemní bydlení čeká vyšší poptávka, růst nájmů má své limity

Zhoršující se dostupnost vlastního bydlení může v následujícím období podporovat zájem o pronájem. Domácnosti, které si kvůli vysokým cenám nemovitostí nebo dražším hypotékám nemohou dovolit vlastní byt, jsou často nuceny zůstávat v nájemním bydlení.

Tento vývoj může vytvářet další tlak na ceny pronájmů, především v lokalitách s vysokou poptávkou po bydlení. Současně však existují ekonomické hranice, které mohou výraznější zdražování nájemného omezovat.

Podstatná část nájemníků totiž žije v pronájmu právě proto, že vlastní bydlení je pro ni finančně nedostupné. Vyšší nájemné proto nemusí být schopna dlouhodobě hradit.

Při výrazném růstu nájmů by se tak mohl zvyšovat podíl domácností, které mají problémy s pravidelnými platbami. Pro pronajímatele by to znamenalo vyšší riziko neplacení, což může jejich ochotu k dalšímu prudkému zdražování omezovat.

Realitní trh se tak dostává do situace, kdy poptávka po nájemním bydlení může růst, ale finanční možnosti nájemníků současně vytvářejí přirozený cenový strop.

Vývoj může ovlivnit také strukturu investorů působících na trhu. Zatímco jednotlivci nakupující byty za účelem pronájmu mohou být kvůli slabšímu očekávanému zhodnocení opatrnější, institucionální investoři mohou v nájemním segmentu nadále hledat příležitosti.

Jde především o společnosti a investiční fondy zaměřené na profesionální správu nájemního bydlení, často v nových a moderních bytových projektech.

Právě dlouhodobě nízká dostupnost vlastního bydlení může být pro tento typ investorů důležitým faktorem. Pokud bude významná část domácností odkázána na pronájem, může poptávka po profesionálně spravovaných nájemních bytech zůstávat relativně stabilní.

To však neznamená, že nájemné bude automaticky rychle zdražovat. Rozhodující zůstane jeho dostupnost vzhledem k příjmům domácností a ekonomická situace obyvatel.

Český realitní trh tak podle současných údajů směřuje spíše k období mírnějšího růstu než k výraznému cenovému poklesu. Rozdíly mezi jednotlivými nemovitostmi se přitom mohou prohlubovat. Kvalitní bydlení v žádaných lokalitách může pokračovat ve zdražování, zatímco méně atraktivní nemovitosti budou vystaveny většímu tlaku na cenu.

Pro kupující, pronajímatele i investory bude stále důležitější nejen aktuální cena nemovitosti, ale také její kvalita, lokalita, náklady na financování a dlouhodobý výnosový potenciál.