Hypotéky v Česku dál zdražují. Průměrná nabídková sazba na začátku září meziměsíčně vzrostla o 0,09 procentního bodu na 5,51 %, čímž se dostala na nejvyšší úroveň od léta 2024. Sazby rostou už šestý měsíc v řadě a podle analytiků se výraznější zlevnění v nejbližší době nerýsuje.

Vyplývá to ze Swiss Life Hypoindexu, který sleduje průměrné nabídkové sazby hypotečních úvěrů na začátku každého měsíce. Metodika počítá s hypotékou odpovídající 80 % hodnoty financované nemovitosti.

Současný vývoj představuje výrazný obrat oproti situaci z letošního jara. Ještě v březnu Hypoindex klesl na 4,89 %, což byla nejnižší hodnota od dubna 2022. Následovalo však šest po sobě jdoucích měsíců růstu, během kterých se průměrná sazba zvýšila o 0,62 procentního bodu.

Analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora upozorňuje, že proti výraznějšímu zlevňování stojí několik faktorů současně. Banky čelí vysokým nákladům na dlouhodobé financování, přetrvává geopolitická nejistota a na trzích se znovu objevují obavy z inflace. Podzim sice může přinést silnější konkurenci mezi bankami a cílené slevové nabídky, plošný návrat hypotečních sazeb pod 5 % ale neočekává.

Vyšší sazby už citelně zvyšují měsíční splátky

Šestiměsíční růst se postupně promítá do rodinných rozpočtů. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vychází při zářijové sazbě 5,51 % měsíční splátka přibližně na 21 520 korun.

Ve srovnání s březnem tak domácnost za stejný úvěr zaplatí každý měsíc o 1 280 korun více. Pokud by takový rozdíl přetrvával, znamená to citelně vyšší pravidelné zatížení rozpočtu domácnosti.

První výraznější test toho, zda se současná růstová série blíží ke konci, může přijít během podzimu. Banky po skončení letních prázdnin tradičně zvyšují obchodní aktivitu a intenzivněji soutěží o nové klienty. Na trhu se proto mohou objevit akční nabídky a individuální slevy.

Situace se však výrazně liší od období, kdy tržní úrokové sazby klesaly. Tehdy banky mohly levnější zdroje financování relativně snadno přenášet do hypotečních sazeb a zároveň si zachovat odpovídající marže. Nyní působí nákladové prostředí opačným směrem.

Už během léta proto řada institucí své hypotéky zdražovala. Jen v průběhu srpna některé banky zvýšily sazby u vybraných fixací o 0,2 až 0,4 procentního bodu, zatímco jiné své nabídky ponechaly beze změny.

Podzimní konkurenční boj tak nemusí automaticky znamenat plošný pokles sazeb na celém trhu. Pravděpodobnější mohou být cílené nabídky, kterými se jednotlivé banky pokusí přilákat konkrétní skupiny klientů, zatímco základní cenové podmínky zůstanou pod tlakem vyšších tržních nákladů.

Inflace, geopolitika a státní dluh komplikují zlevňování

Za jeden z hlavních problémů analytici považují pokračující geopolitickou nejistotu a s ní spojené riziko návratu silnějších inflačních tlaků. Vyšší úrokové sazby tak mohou v ekonomice přetrvávat podstatně déle, než se ještě před několika měsíci očekávalo.

Vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select Tom Kadeřábek upozorňuje také na plánovaný schodek státního rozpočtu. Vláda sice před volbami slibovala levnější hypotéky, současně však plánuje druhý nejvyšší deficit v historii České republiky.

Vyšší schodek znamená, že si stát musí půjčovat více peněz a vydávat větší množství dluhopisů. Zároveň se do ekonomiky dostávají další prostředky. Podle Kadeřábka tento vývoj vytváří tlak na tržní úrokové sazby a představuje další proinflační riziko, což možnosti výraznějšího zlevňování hypoték komplikuje.

V horizontu následujících šesti měsíců proto očekává spíše stagnaci až mírný růst hypotečních sazeb. Banky sice mohou určitou dobu část vyšších nákladů absorbovat prostřednictvím svých marží, tento prostor je však omezený.

Z dlouhodobějšího pohledu mají být rozhodující především inflace a geopolitická situace. Pokud se cenové tlaky zmírní a geopolitické prostředí uklidní, mohl by se postupně otevřít prostor pro zlevňování hypotečního financování. Rychlý pokles sazeb však současný vývoj nenaznačuje.

Podobně situaci hodnotí analytik společnosti Bidli Daniel Horňák. Ještě na začátku letních prázdnin bylo podle něj možné očekávat, že podzim přinese větší množství pobídek a slev. Nyní ale nejsou výjimkou ani hypoteční sazby blížící se 6 % a podle Horňáka by se trh mohl k této hranici na konci roku skutečně dostat.

Období levných hypoték se zatím nevrací

Také místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim upozorňuje, že růst úrokových sazeb se neukázal pouze jako krátkodobá epizoda vyvolaná geopolitickým šokem na Blízkém východě.

Dalším impulzem se podle něj stal plánovaný schodek státního rozpočtu na příští rok. Informace o tempu, kterým se stát hodlá dále zadlužovat, podle Eima vytvořila další tlak směrem k růstu úrokových sazeb.

Hypoteční trh tak vstupuje do podzimu v podstatně odlišném prostředí, než se očekávalo ještě před několika měsíci. Namísto pokračujícího zlevňování přišlo šest měsíců postupného růstu a průměrná nabídková sazba se z březnových 4,89 % posunula na zářijových 5,51 %.

Hypoteční specialistka společnosti FinGO Jana Vaisová proto současnou situaci hodnotí jako potvrzení toho, že období levných úvěrů je pryč. Očekává, že banky začnou přicházet s podzimními akcemi na sazby a různými balíčky slev, jejichž cílem bude zvýšit zájem o hypotéky během posledních měsíců roku.

Ani tyto nabídky ale podle ní pravděpodobně nepovedou k výraznému boomu hypotečního trhu. Pravděpodobnější je spíše pokračování současného stavu.

Pro domácnosti plánující financování nemovitosti tak bude důležité rozlišovat mezi průměrnou nabídkovou sazbou a konkrétními akcemi jednotlivých bank. Rostoucí konkurence může přinést výhodnější nabídky pro některé klienty, základní podmínky na trhu ale zůstávají náročné.

Vývoj během následujících měsíců bude záviset především na tom, zda poleví inflační a geopolitické tlaky a jak se budou vyvíjet tržní úrokové sazby. Zářijových 5,51 % představuje nejvyšší průměrnou sazbu za více než dva roky a dosavadní očekávání nenaznačují, že by měl následovat rychlý návrat k výrazně levnějším hypotékám.