Český nájemní trh vykazuje stále výraznější rozdíly mezi jednotlivými městy. Zatímco v Praze a Brně, kde jsou náklady na bydlení dlouhodobě nejvyšší, tempo zdražování postupně zpomaluje, v cenově dostupnějších regionech nájemné nadále výrazně roste. Největší meziroční zvýšení zaznamenaly některé dispozice v Ostravě a Plzni, kde ceny nájemního bydlení rostly až o 9 %.

Vyplývá to z analýzy realitní platformy UlovDomov.cz za třetí čtvrtletí, která porovnává vývoj nájemného v pěti velkých českých městech.

V Praze se byt o dispozici 2+kk a rozloze 55 metrů čtverečních pronajímal průměrně za 25 850 korun měsíčně. V Brně vycházel srovnatelný byt na 21 450 korun, zatímco v Ostravě činilo nájemné přibližně 14 685 korun.

Rozdíl mezi hlavním městem a Ostravou tak přesahoval 11 000 korun měsíčně, což představuje více než 133 000 korun za rok.

Přestože Praha zůstává nejdražším sledovaným městem, její nájemní trh vykazuje známky stabilizace. Meziroční růst cen se soustředil především na menší a středně velké byty, zatímco u některých větších dispozic nájemné stagnovalo nebo mírně klesalo.

Podobná situace nastala v Brně, kde většina sledovaných kategorií zaznamenala pouze omezené cenové změny.

Naopak v Ostravě rostly nájmy výrazněji napříč několika kategoriemi bytů. V Plzni bylo největší zdražení patrné u dispozic 3+1.

Analýza zároveň potvrzuje, že pronájem bytu zůstává ve většině sledovaných případů měsíčně levnější než jeho financování hypotékou. Nejvýraznější rozdíl byl patrný v Praze a Brně, kde splátky hypoték u některých dispozic dosahovaly přibližně dvojnásobku nájemného.

Praha a Brno zpomalují, rozdíly mezi jednotlivými dispozicemi přetrvávají

Pražský nájemní trh zůstává nejdražším ze sledovaných měst, přestože meziroční tempo růstu v řadě kategorií postupně slábne.

Ve třetím čtvrtletí se nejvýraznější zdražení projevilo u bytů s dispozicí 1+1, kde nájemné meziročně vzrostlo o 7 % na 489 korun za metr čtvereční.

U modelového bytu o velikosti 40 metrů čtverečních to odpovídá měsíčnímu nájmu 19 560 korun.

Menší byty tak nadále patří mezi segmenty, kde se vysoká poptávka může výrazněji promítat do cen.

U bytů 2+kk rostlo nájemné v Praze meziročně o 3 % na 470 korun za metr čtvereční.

Pronájem bytu o velikosti 55 metrů čtverečních tak vycházel na 25 850 korun měsíčně.

U dispozic 2+1 se nájemné zvýšilo o čtyři procenta na 410 korun za metr čtvereční.

Modelový byt o rozloze 60 metrů čtverečních proto stál přibližně 24 600 korun měsíčně.

U větších pražských bytů však byl vývoj odlišný.

Nájemné u třípokojových dispozic meziročně převážně stagnovalo nebo dokonce mírně klesalo.

Například modelový byt 3+kk o velikosti 80 metrů čtverečních vycházel na 33 920 korun měsíčně.

Za byt 3+1 o rozloze 75 metrů čtverečních nájemci platili přibližně 27 000 korun.

Rozdíly mezi jednotlivými dispozicemi ukazují, že velikost bytu není jediným faktorem určujícím výši nájemného.

Významnou roli hraje také uspořádání prostoru, technický stav nemovitosti, lokalita a charakter konkrétní nabídky.

Proto nelze automaticky předpokládat, že dva byty s podobnou rozlohou budou mít srovnatelné nájemné.

Podobné zpomalení cenové dynamiky zaznamenalo také Brno.

Nejvýraznější růst zde vykázaly byty 2+kk, jejichž nájemné meziročně vzrostlo o 3 % na 390 korun za metr čtvereční.

Modelový byt o rozloze 55 metrů čtverečních tak vycházel na 21 450 korun měsíčně.

U některých dalších kategorií naopak ceny klesaly.

Byty 1+1 zaznamenaly meziroční zlevnění o čtyři procenta.

U modernějších dispozic 3+kk se nájemné snížilo o dvě procenta na 333 korun za metr čtvereční.

Pronájem modelového bytu o velikosti 80 metrů čtverečních proto činil přibližně 26 640 korun měsíčně.

Naopak u bytů 3+1 se cena zvýšila o dvě procenta na 314 korun za metr čtvereční.

Měsíční nájemné u bytu o rozloze 75 metrů čtverečních tak dosahovalo 23 550 korun.

Vývoj v Praze a Brně naznačuje, že nájemní trhy obou měst se ve sledovaném období dostaly do fáze pomalejšího růstu.

Stabilizace však neznamená, že se bydlení stalo výrazně dostupnějším.

Nájmy totiž zůstávají na vysokých absolutních úrovních, a i pomalejší meziroční zdražování může nadále zatěžovat rozpočty domácností.

Zpomalení růstu nájemného je proto nutné odlišovat od skutečného poklesu cen.

Zatímco některé dispozice zlevňují, u jiných se nájemné stále zvyšuje, pouze pomalejším tempem než v předchozích obdobích.

Ostrava a Plzeň dál zdražují, regionální rozdíly zůstávají výrazné

Zatímco Praha a Brno vykazovaly známky stabilizace, v dalších sledovaných městech nájemné u vybraných dispozic výrazně rostlo.

Nejvýraznější změny byly patrné v Ostravě a Plzni.

Ostrava přitom nadále zůstává cenově nejdostupnějším městem z analyzované pětice.

Navzdory nižším absolutním cenám zde nájemné v některých kategoriích rostlo rychleji než v Praze nebo Brně.

Největší meziroční zvýšení zaznamenaly ostravské byty 2+1, jejichž cena vzrostla o 8 % na 231 korun za metr čtvereční.

Pronájem modelového bytu o velikosti 60 metrů čtverečních tak vycházel na 13 860 korun měsíčně.

Výraznější růst se týkal také větších bytů.

U dispozic 3+1 nájemné meziročně stouplo o 6 % na 210 korun za metr čtvereční.

Modelový byt o rozloze 75 metrů čtverečních tak stál přibližně 15 750 korun měsíčně.

Stejný šestiprocentní meziroční růst zaznamenaly také byty 1+1.

Cena se u nich zvýšila na 269 korun za metr čtvereční, což u modelového bytu o velikosti 40 metrů představovalo měsíční nájemné 10 760 korun.

U dispozice 1+kk o velikosti 30 metrů čtverečních činilo nájemné 9 480 korun měsíčně.

Ostrava tak zůstává výrazně levnější než Praha, i když některé kategorie bytů zdražují rychlejším tempem.

Tento rozdíl je důležitý při hodnocení dostupnosti bydlení.

Vysoký procentní růst totiž nemusí automaticky znamenat, že je nájemné v daném městě vyšší než jinde.

Například osmiprocentní zdražení u levnějšího bytu může v korunovém vyjádření představovat menší změnu než podstatně mírnější růst u výrazně dražší nemovitosti.

Přesto může být rychlejší růst nájemného významným problémem pro domácnosti, jejichž příjmy nerostou stejným tempem.

V Plzni se nejvýraznější zdražení týkalo bytů 3+1, kde ceny meziročně vzrostly o 9 %.

Šlo o největší uvedený procentní růst mezi sledovanými kategoriemi.

Pronájem modelového bytu 3+1 o velikosti 75 metrů čtverečních činil 17 775 korun měsíčně.

U bytů 2+kk se nájemné pohybovalo kolem 15 345 korun a u dispozic 3+kk přibližně 20 160 korun.

Menší byt 1+kk o rozloze 30 metrů čtverečních vycházel na 11 100 korun měsíčně.

Plzeň tak v absolutních cenách zůstávala výrazně dostupnější než Praha a Brno, ale u části nabídky zaznamenala poměrně rychlé zdražování.

V Olomouci rostlo nájemné především u bytů 2+kk a 3+kk.

Modelový byt 2+kk o rozloze 55 metrů čtverečních se pronajímal přibližně za 16 720 korun měsíčně.

U dispozice 3+kk o velikosti 80 metrů čtverečních činila cena 22 160 korun.

Olomouc tak u těchto kategorií vykazovala vyšší nájemné než Ostrava a Plzeň, ale zůstávala levnější než Brno a Praha.

Srovnání jednotlivých měst ukazuje, jak významné rozdíly v nákladech na bydlení v České republice přetrvávají.

<text strong={true}>Srovnání měsíčního nájemného ve třetím čtvrtletí</text>

Město	1+kk (30 m²)	2+kk (55 m²)	3+kk (80 m²)
Praha	16 440 Kč	25 850 Kč	33 920 Kč
Brno	14 880 Kč	21 450 Kč	26 640 Kč
Ostrava	9 480 Kč	14 685 Kč	20 000 Kč
Plzeň	11 100 Kč	15 345 Kč	20 160 Kč
Olomouc	10 710 Kč	16 720 Kč	22 160 Kč

Například rozdíl mezi Prahou a Ostravou u bytu 3+kk o velikosti 80 metrů čtverečních dosahoval 13 920 korun měsíčně.

V ročním vyjádření jde o více než 167 000 korun.

Podobně výrazné rozdíly existují také u menších bytů.

Pronájem pražského bytu 1+kk byl proti Ostravě dražší o 6 960 korun měsíčně.

To představuje rozdíl přesahující 83 000 korun za rok.

Samotná výše nájemného však ještě neposkytuje úplný obraz dostupnosti bydlení.

Pro domácnosti je zásadní také poměr nákladů na bydlení k jejich příjmům.

Město s nižším nájemným proto nemusí být automaticky dostupnější pro všechny skupiny obyvatel, pokud se současně liší místní úroveň mezd.

Regionální rozdíly v cenách nájemního bydlení tak zůstávají výrazné, přestože tempo zdražování se mezi jednotlivými městy postupně mění.

Hypotéky jsou v Praze a Brně až dvakrát dražší než nájemné

Významným závěrem analýzy je také pokračující rozdíl mezi náklady na nájemní bydlení a splácení hypotéky.

Ve většině sledovaných měst vychází pravidelná měsíční platba za pronájem bytu levněji než splátka hypotečního úvěru na srovnatelnou nemovitost.

Nejvýraznější rozdíl byl patrný v Praze a Brně.

U bytů 2+kk a 3+kk dosahovaly měsíční splátky hypoték přibližně dvojnásobku nájemného.

To znamená, že domácnost uvažující o pořízení podobného bytu do vlastnictví může čelit podstatně vyšším pravidelným měsíčním výdajům než při jeho pronájmu.

Například pražský byt 2+kk se ve třetím čtvrtletí pronajímal za přibližně 25 850 korun měsíčně.

Pokud by hypoteční splátka odpovídala zhruba dvojnásobku této částky, představovalo by to měsíční zatížení kolem 51 700 korun.

Jde však pouze o ilustraci uvedeného poměru, nikoliv o konkrétně vypočtenou splátku pro danou nemovitost.

Skutečná výše hypotéky totiž závisí na pořizovací ceně bytu, výši vlastních prostředků, úrokové sazbě a délce splatnosti.

Významnou roli hraje také poměr úvěru k hodnotě financované nemovitosti.

Právě tyto faktory rozhodují o tom, jak vysoké pravidelné splátky bude domácnost skutečně hradit.

Samotné porovnání nájemného a hypoteční splátky však nelze považovat za úplné ekonomické srovnání obou forem bydlení.

Při splácení hypotéky totiž část pravidelné platby zpravidla snižuje zbývající jistinu úvěru, a přispívá tak k postupnému budování vlastního majetku.

Nájemné oproti tomu představuje platbu za užívání nemovitosti, bez přímého vytváření vlastnického podílu.

Na druhé straně vlastnictví bytu přináší další náklady a závazky.

Majitel musí zohledňovat například údržbu, opravy, pojištění a další výdaje spojené s vlastnictvím nemovitosti.

Nájemní bydlení naopak může poskytovat větší flexibilitu, protože domácnost není vázána dlouhodobým úvěrovým závazkem.

Rozhodování mezi nájmem a hypotékou proto závisí nejen na aktuální výši měsíčních plateb, ale také na finančních možnostech, časovém horizontu a osobních preferencích domácnosti.

Z pohledu pravidelných peněžních výdajů však analýza potvrzuje, že v Praze a Brně zůstává nájem výrazně dostupnější variantou.

Odlišná situace nastává v Ostravě.

Právě zde se nájemné a hypoteční splátky sledovaných bytů nejvíce přibližovaly.

U dispozic 1+kk byly podle analýzy měsíční náklady na hypotéku přibližně srovnatelné s nájemným.

U bytů 2+kk a 3+kk bylo financování vlastního bydlení rovněž relativně příznivější než v Praze nebo Brně.

Rozdíl vychází především z odlišných cenových podmínek na regionálních nemovitostních trzích.

Nižší pořizovací ceny bytů mohou při jinak srovnatelných úvěrových podmínkách znamenat také nižší potřebnou výši hypotéky.

To se následně promítá do pravidelných měsíčních splátek.

V nejdražších městech naopak vysoké pořizovací ceny nemovitostí mohou vytvářet výrazný rozdíl mezi nájemným a náklady na pořízení vlastního bydlení.

Právě tento faktor může ovlivňovat poptávku po nájemním bydlení i v prostředí, kdy tempo růstu nájmů zpomaluje.

Pokud totiž domácnosti nedosáhnou na financování vlastního bytu nebo nechtějí přijmout vysoký dlouhodobý závazek, mohou nadále zůstávat na nájemním trhu.

To může podporovat stabilní poptávku především ve velkých městech.

Další vývoj nájmů proto bude záviset nejen na samotné nabídce bytů, ale také na cenách nemovitostí a dostupnosti hypotečního financování.

Významným faktorem budou rovněž příjmy domácností a jejich schopnost zvládat pravidelné náklady na bydlení.

Český nájemní trh tak vstupuje do období výraznější regionální diferenciace.

Praha a Brno vykazují zpomalování růstu cen, ale jejich nájemné zůstává v absolutních hodnotách nejvyšší.

Ostrava a Plzeň naopak zaznamenávají rychlejší zdražování některých dispozic, přestože jsou jejich byty nadále výrazně levnější než v hlavním městě.

Rozdíl mezi pronájmem a hypotékou zároveň ukazuje, že vysoké pořizovací ceny nemovitostí nadále komplikují dostupnost vlastního bydlení, zejména v největších českých městech.

Pro další vývoj trhu bude důležité, zda se stabilizace nájemného rozšíří také do dalších regionů a jak se budou vyvíjet podmínky financování vlastního bydlení.