REIT neboli realitní investiční fond je investice generující příjmy, která musí 90 % svých zdanitelných příjmů vyplácet akcionářům ve formě dividend. Zjistěte, jak REIT funguje, jaké jsou typy REIT a jaké jsou výhody a nevýhody investice.
Co je REIT?
REIT je zkratka pro realitní investiční fond, který lze definovat jako společnost, která vlastní nebo provozuje nemovitosti za účelem generování příjmů pro vlastníky, partnery nebo akcionáře. Mezi nemovitosti, které REIT může vlastnit nebo provozovat, patří kancelářské budovy, byty, hotely, nemocnice, nákupní centra a skladovací budovy.
Někteří investoři volí REIT jako příjmovou investici, protože mají tendenci vyplácet vysoké dividendy ve srovnání s běžnými dividendovými akciemi, zatímco jiní investoři mohou volit REIT pro diverzifikaci portfolia. Důvodem, proč jsou REIT obecně považovány za příjmové investice, je to, že jsou povinny vyplácet 90 % zdanitelného příjmu trustu ve formě dividend akcionářům. Zjednodušeně řečeno, REITs umožňují investorům podílet se na pasivních příjmech z nemovitostí, aniž by přímo drželi nemovitosti.
Jak fungují fondy REIT
REIT jsou určeny pro pasivní příjem z nemovitostí. Pravidla pro zakládání a zdanění REITs stanoví zákon o daních z příjmů. Zákoník například říká, že REIT musí držet 75 % aktiv v nemovitostech, státních dluhopisech nebo nemovitostech a každoročně rozdělovat 90 % zdanitelných příjmů akcionářům ve formě dividend.
Pravidla a požadavky pro REIT jsou následující:
- Investování minimálně 75 % aktiv do nemovitostí.
- Vyplatit akcionářům alespoň 90 % zdanitelného příjmu ročně ve formě dividend.
- 75 % hrubého příjmu musí pocházet z nájmů, prodeje nemovitostí nebo úroků z hypoték financujících nemovitosti.
- Musí se jednat o subjekt, který podléhá dani z příjmu právnických osob.
- Musí být řízena správci nebo správní radou.
- Minimální počet akcionářů je 100.
- Nejvíce 50 % akcií REIT může vlastnit pět nebo méně fyzických osob.
Typy REIT
Existuje více typů REIT, ale lze je rozdělit na dva hlavní typy, kterými jsou kapitálové REIT a hypoteční REIT.
- Akciové REITs: kancelářské REITs, rezidenční REITs a maloobchodní REITs.
- Hypoteční REITs: vlastní úročená aktiva nebo dluhové závazky.
- Hybridní REITs: kombinace kapitálových a hypotečních REITs
Každý typ má jedinečné vlastnosti, které by investoři měli znát předtím, než začnou uvažovat o investici.
1. Kancelářské REITs
Kancelářské REIT vlastní a provozují kancelářské nemovitosti a získávají příjmy z pronájmu nebo leasingu prostor nájemcům v těchto nemovitostech. Kancelářské REIT se mohou lišit podle trhu, jako jsou výškové kancelářské budovy ve středu města nebo kancelářské parky na předměstí, nebo se mohou zaměřovat na typy nájemců, jako jsou technologické firmy nebo vládní subjekty.
Před investicí mohou investoři do REIT zvážit faktory, které mohou mít vliv na kancelářské REIT, jako jsou ekonomické podmínky a lokalita. Například silná ekonomika s nízkou nezaměstnaností a rostoucí metropolitní oblast může podpořit vyšší nájemné pro kancelářské REIT ve srovnání se slabší ekonomikou ve městě s umírajícím průmyslem.
2. Rezidenční REITs
Rezidenční REIT jsou nemovitostní investiční fondy, které vlastní nebo provozují obytné budovy, jako jsou byty, průmyslové bydlení, studentské bydlení, rodinné domy a byty. Rezidenční REITs mají zpravidla defenzivní vlastnosti v tom smyslu, že bydlení je nutností a může si udržet určitou stabilitu poptávky, a to i v době recese.
Mezi faktory, které je třeba vzít v úvahu při uvažování o rezidenčních REIT, patří počet obyvatel, růst pracovních míst a míra neobsazenosti, což je procento volných jednotek v nájemní nemovitosti. Například trend vyššího růstu pracovních míst a klesající míra neobsazenosti může být pro některé rezidenční REIT pozitivním prostředím.
3. Maloobchodní REITs
Retail REITs jsou nemovitostní investiční fondy, které vlastní maloobchodní nemovitosti, jako jsou nákupní centra, outletová centra a velké maloobchodní prodejny. Hlavním zdrojem příjmů maloobchodních REITs je nájemné a příjmy z pronájmu od nájemců, kterými jsou často velké maloobchodní společnosti.
Některé úvahy o maloobchodních REITs, které by investoři měli mít na paměti, mohou zahrnovat spotřebitelské trendy a klíčové nájemce. Například mnoho nákupních center ztrácí podíl na trhu ve prospěch online prodejců, jako je Amazon (AMZN). Nákupní centrum ukotvené velkým maloobchodním řetězcem, jako je Kroger (KR), však může zajistit větší stabilitu peněžních toků.
4. Hypoteční REITs
Hypoteční REIT jsou nemovitostní investiční fondy, které vlastní aktiva, jako jsou hypotéky nebo cenné papíry kryté hypotékami, které generují výnosy z úroků. Tím se liší od REIT, které primárně drží fyzické aktivum, jako je budova nebo pozemek.
Důležitým aspektem hypotečních REITs, který je třeba mít na paměti, je jejich citlivost na úrokové sazby. Například rostoucí úrokové sazby mají tendenci vytvářet tlak na snižování účetní hodnoty hypotečních REIT.
5. Hybridní REITs
Hybridní REIT drží kombinaci vlastního kapitálu a hypotečních aktiv. Nabídka kombinace obou hlavních typů držby REIT může investorům nabídnout větší rozmanitost ve srovnání s REIT zaměřenými na úzce specializované oblasti nemovitostí, jako jsou kancelářské REIT nebo maloobchodní REIT.
Výhody a nevýhody investování do akcií REIT
Stejně jako jiné typy investic mají i REIT jedinečné výhody a rizika. Proto je dobré, aby investoři před nákupem akcií zvážili jejich výhody a nevýhody.
Výhody
- Diverzifikace: Nemovitosti jsou třídou aktiv, která nejsou ve vysoké korelaci s jinými investičními aktivy, jako jsou akcie a dluhopisy, což může zajistit diverzifikaci investičního portfolia.
- Přístup k pasivnímu příjmu: Investoři mohou získat přístup k pasivnímu příjmu z nemovitostí, aniž by přímo drželi fyzická nemovitostní aktiva.
- Vysoké výnosy: Vzhledem k tomu, že REIT musí 90 % zdanitelného příjmu rozdělit akcionářům ve formě dividend, mají často vyšší výnosy než tradiční dividendové akcie.
Nevýhody
- Zdanění: Protože dividendy většiny REIT nesplňují definici kvalifikovaných dividend, jsou zdaněny vyššími sazbami než běžné dividendy.
- Citlivost na úrokové sazby: ceny jejich akcií se obvykle pohybují v opačném směru než rostoucí úrokové sazby, což z REIT činí rizikovější investice v prostředí rostoucích úrokových sazeb.
- Nižší relativní růst: obecně neposkytují výrazný kapitálový růst, protože 90 % příjmů je vypláceno ve formě dividend, a nikoli reinvestováno zpět do kapitálové struktury.
Fondy REIT a ETF
Investoři, kteří chtějí mít diverzifikovanou expozici vůči REITs a výhody, jako je příjem z dividend, mohou zvážit investici do podílových fondů REITs nebo ETF REITs. Fondy REIT a ETF mohou držet širokou škálu nemovitostních investičních trustů nebo se mohou specializovat na určité typy, jako jsou akciové REIT nebo hypoteční REIT.
